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🏡 MarchĂ© Immobilier Pour 2022 🏡

Publié le 11/01/2022

Vous vous demandez oĂč en est le marchĂ© immobilier ?

 

POUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L’ANCIEN, 2021 EST L’ANNÉE DE TOUS LES RECORDS.

Pour le marchĂ© immobilier de l’ancien, 2021 est l’annĂ©e de tous les records.

Les taux d’emprunt, historiquement bas, sont le carburant du dynamisme du marché :

  • ils solvabilisent une partie des mĂ©nages les plus modestes qui passent du « j’aimerais » Ă  « je fais » ;
  • ils encouragent les primo accĂ©dants à sauter le pas ;
  • et ils permettent aux secundo accĂ©dants de concrĂ©tiser leur projet « mieux vivre » rendu impĂ©rieux par les confinements. Cela se traduit par la vente de leur bien situĂ© en hyper centre pour un logement plus spacieux -si possible dotĂ© d’un espace extĂ©rieur (jardin, terrasse, balcon)- dans une agglomĂ©ration de taille moyenne, afin de gagner en confort et en qualitĂ© de vie.

Dans ce contexte, et sous la pression de la demande conjuguĂ©e de ces diffĂ©rentes familles d’acquĂ©reurs, le marchĂ© enchaĂźne les records.

 

Record du nombre de transactions

2021 ne peut pas s’apprĂ©cier par rapport Ă  2020, annĂ©e amputĂ©e de huit semaines de confinement entre mars et mai et de quatre semaines de fermeture des agences immobiliĂšres au 4e trimestre.

Mais, comparé à 2019, année historique en nombre de transactions, le nombre de ventes enregistré en 2021 crÚve le plafond. Il atteint au global prÚs de 1,2 millions de transactions France entiÚre (source : notaires).

Record du prix moyen au mÂČ

Il avait dĂ©jĂ  atteint des niveaux historiques l’an passé ; le prix moyen au mÂČ a continuĂ© de grimper en 2021 (+7,4% pour les maisons et +5,3% pour les appartements). Il augmente ainsi pour la 6e annĂ©e consĂ©cutive sur le segment des maisons (1952€ le mÂČ en 2015 contre 2355€ le mÂČ en 2021). Il progresse Ă©galement pour la 7e annĂ©e consĂ©cutive pour les appartements (3328€ le mÂČ en 2014 contre 3878€ le mÂČ cette annĂ©e).

Record du montant moyen d’une transaction

+7,7% pour les maisons et + 5,6% pour les appartements : dĂ©jĂ  au plus haut en 2020, le montant moyen d’une transaction enregistre un nouveau record : 267 524€ pour les maisons et 227 897€ en moyenne pour les appartements.

Record des quotités et des durées de crédit

Pour financer leurs acquisitions, les ménages exploitent au maximum tous les leviers du crédit.
La durĂ©e moyenne d’emprunt atteint des plus hauts 
(21,1 ans contre 21 ans en 2020). Le constat est identique pour la quotité de financement obtenue par emprunt (81,8% contre 80,5% en 2020).

Record des transactions rĂ©alisĂ©es au titre d’investissement

La proportion des acquisitions destinĂ©es Ă  l’investissement locatif ne cesse de croĂźtre depuis 2014 : leur part Ă©tait de 17,4% Ă  l’époque, elle reprĂ©sente dĂ©sormais 30,2% des transactions en France (+2,7% en 2021). Il s’agit d’un nouveau record pour la 4e annĂ©e consĂ©cutive.

Dans un contexte global d’incertitude sur les retraites et de manque de visibilitĂ© sur l’avenir, les Français voient dans la pierre une valeur refuge qu’ils consacrent, quand les placements boursiers peinent Ă  rassurer compte-tenu de leur instabilitĂ©.

Mieux qu’un lingot d’or, les investisseurs ne s’y trompent pas : l’immobilier est le seul placement que l’on achĂšte Ă  crĂ©dit et qui peut en partie s’autofinancer par les loyers gĂ©nĂ©rĂ©s.

61,7% des acquisitions sont rĂ©alisĂ©es dans le cadre de l’achat d’une rĂ©sidence principale, une part qui dĂ©croĂźt au profit des rĂ©sidences secondaires : c’est l’appel de la chlorophylle ou des embruns iodĂ©s ! Leur part progresse de +6,1% pour reprĂ©senter 7% des transactions nationales.

 

A PARIS

En 2020, la Capitale enregistrait un record des prix aprÚs 5 années de hausse ininterrompue, mais le volume des ventes en pùtissait.

En 2021, le prix au mÂČ parisien recule enfin (-2,2%) pour se situer Ă  10 367€ en moyenne (un niveau toujours plus Ă©levĂ© que celui constatĂ© en 2019).

L’activitĂ© repart avec plus d’envergure encore qu’au niveau national (+22%). Les dĂ©lais de vente s’allongent en revanche (+ 10 jours) pour s’établir Ă  72 jours en moyenne. Le marchĂ© parisien se rĂ©ajuste et trouve un nouvel Ă©quilibre.

Pour acheter avec des prix qui demeurent trĂšs Ă©levĂ©s, les acheteurs sont contraints de rĂ©duire leurs prĂ©tentions et la surface moyenne des biens acquis diminue (-3,7mÂČ en un an) pour passer en-dessous des 50mÂČ.

Le montant moyen d’une acquisition s’en fait le reflet : il est en retrait de -6,8% sur un an et s’établit à 511 700€. LĂ  encore, ce niveau reste supĂ©rieur Ă  celui de 2019.

Les acquisitions parisiennes sont destinĂ©es Ă  57,9% Ă  la rĂ©sidence principale. L’investissement locatif continue d’avoir le vent en poupe et sa part progresse pour la 4e annĂ©e consĂ©cutive pour atteindre un nouveau record (32,5% des transactions dans la Capitale).

Deux catĂ©gories socioprofessionnelles dominent sans surprise le marchĂ© parisien : les cadres supĂ©rieurs / professions libĂ©rales (42,5% du marchĂ©, mĂȘme si leur part recule de -9,2%) et les cadres moyens (41,4% des acquĂ©reurs). La part de ces derniers continue de progresser (+6,2%), moins vite cependant que les retraitĂ©s qui voient leur proportion en hausse de +15,3% sur un an pour reprĂ©senter 8,3% des transactions Ă  Paris.

  

EN ILE-DE-FRANCE

Les cadres supĂ©rieurs et professions libĂ©rales qui ont quittĂ© Paris ont, en grande partie, rĂ©alisĂ© des « sauts de puce » et dĂ©cidĂ© d’acheter plus grand en pĂ©riphĂ©rie. Ils reprĂ©sentent la catĂ©gorie socioprofessionnelle qui progresse le plus en Ile-de-France (+7,3%). En revanche, les employĂ©s / ouvriers sont Ă©cartĂ©s du marchĂ© francilien et leur proportion recule depuis 2018 (-9,5% en 2021).

Il faut dire que les prix augmentent sans discontinuer depuis 2016 en Ile-de-France. 2021 ne fait pas exception : +8,1% pour les maisons (3511€ le mÂČ en moyenne) et +7,2% pour les appartements (4672€ le mÂČ).

Le nombre de ventes est en hausse de +10,4% par rapport Ă  2020.

Les dĂ©lais de vente se contractent : -11 jours sur le segment des maisons et -8 jours pour les appartements. Ils n’ont pas Ă©tĂ© aussi courts depuis 10 ans.

Peu enclins Ă  rĂ©duire leurs prĂ©tentions en termes de surface, les Franciliens allongent au maximum leur durĂ©e d’emprunt (22,9 ans en moyenne) pour acquĂ©rir des biens dont le montant moyen augmente : +8,1% pour les maisons (392 268€ en moyenne) et +5,8% pour les appartements (269 610€).

Ces biens sont Ă  72,5% achetĂ©s en tant que rĂ©sidence principale. La part destinĂ©e aux rĂ©sidences secondaires est infime (0,9%) quand, en revanche, celle consacrĂ©e à l’investissement locatif ne cesse de croĂźtre depuis 2015 (11,8% des acquisitions Ă  l’époque contre 25,3% aujourd’hui : un record).

 

Les dĂ©partements franciliens enregistrent tous une hausse du prix moyen au mÂČ, mais les Ă©volutions sont contrastĂ©es : l’augmentation la plus forte est constatĂ©e dans les Yvelines pour les maisons (+12,1%) et en Essonne pour les appartements (+12,2%).

A l’inverse, la hausse la plus modĂ©rĂ©e est observĂ©e en Seine-Saint-Denis tant pour les maisons (+4%) que pour les appartements (+0,5%). Ce dĂ©partement a connu des hausses des prix quasi ininterrompue depuis 2016.

 

EN PROVINCE

L’activitĂ© progresse dans toutes les rĂ©gions et les prix augmentent partout. Les hausses les plus consĂ©quentes sont constatĂ©es en Nouvelle-Aquitaine pour les maisons (+13,2% pour s’établir Ă  2407€ le mÂČ) et en Bretagne pour les appartements (+21,4% pour atteindre 2993€ le mÂČ).

Les augmentations les plus modĂ©rĂ©es se situent dans les Hauts-de-France pour les maisons (+5,2% / 1551€ le mÂČ en moyenne) et en Auvergne-RhĂŽne-Alpes pour les appartements (+3,1% / 3038€ le mÂČ en moyenne).

 

CONCLUSION & PERSPECTIVES

2021 a bien enregistré une succession de records MAIS :

le niveau atteint par les prix commence Ă  dĂ©solvabiliser les mĂ©nages aux revenus les plus faibles et les catĂ©gories les plus jeunes. Ils n’ont plus d’autres choix, pour continuer Ă  acheter, que de diminuer les surfaces acquises ou de s’éloigner des zones urbaines.

Le marchĂ© immobilier de l’ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d’intĂ©rĂȘt resteront bas, mais automatiquement toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable.

ParallĂšlement, il faut ĂȘtre attentif aux investisseurs. ReprĂ©sentant actuellement 30,2% des transactions en France, ils risquent de se dĂ©tourner du marchĂ© compte-tenu des nouvelles dispositions liĂ©es au DPE. Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est dĂ©sormais considĂ©rĂ© comme trĂšs Ă©nergivore. Or, l’interdiction de les louer Ă  terme (2025) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens et d’entraĂźner une pĂ©nurie de logements Ă  louer sur le marchĂ© dont les premiĂšres victimes seront les locataires, particuliĂšrement les plus modestes.

 

Laurent Vimont, Président Century 21 France livre ses conseils 2022 aux acquéreurs, aux vendeurs et aux pros de l'immo dans une interview.

Le lien de l'interview :Â âŹ‡ïž

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