Micro-foncier en 2026 : une réforme avantageuse pour les petits bailleurs

Le régime micro-foncier est un dispositif fiscal simplifié destiné aux propriétaires qui louent un bien vide (non meublé). Il permet de déclarer ses loyers en bénéficiant d’un abattement forfaitaire, sans avoir à détailler les charges réelles.

En 2026, ce régime va évoluer en profondeur pour devenir plus souple et plus favorable, dans le cadre d’une réforme visant à relancer l’investissement locatif.

Ce qu’était le micro-foncier jusqu’en 2025

Jusqu’à présent, le régime micro-foncier s’appliquait si les revenus locatifs bruts ne dépassaient pas 15 000 € par an. Dans ce cas :

• Un abattement de 30 % était appliqué automatiquement sur les loyers.
• Le propriétaire n’avait pas à justifier ses charges (contrairement au régime réel).
• Il déclarait simplement ses revenus sur la déclaration 2042.

Ce régime était avantageux pour les bailleurs ayant peu de charges et souhaitant une gestion simple, mais il était jugé trop restrictif, notamment en raison du plafond faible et de l’écart avec la fiscalité de la location meublée.

Ce qui change en 2026

Plusieurs nouvelles mesures entreront en vigueur à partir de 2026 :

1. Plafond relevé à 30 000 €
   → Le double du plafond actuel : beaucoup plus de bailleurs pourront en bénéficier.
2. Abattement forfaitaire porté à 50 %
   → Seuls 50 % des loyers seront imposables, au lieu de 70 % auparavant.
3. Bonus d’abattement pour les loyers modérés
   → Si vous louez à un niveau de loyer “intermédiaire”, “social” ou “très social”, l’abattement pourra aller jusqu’à 60 ou 65 %.
4. Application aux nouveaux biens
   → Ces avantages s’appliqueront en priorité aux biens mis en location après décembre 2025. Les biens anciens pourraient rester soumis aux anciennes règles.

Exemple concret

Un propriétaire percevant 28 000 € de loyers en 2026 bénéficiera :

• D’un abattement de 50 % → imposition sur 14 000 € seulement
• Alors qu’avant, il était imposé sur 19 600 €

Cela représente une économie fiscale significative, notamment pour ceux en tranche marginale élevée (30 % ou plus).

À savoir

• Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, copropriété, etc.).
• Si vos charges sont importantes, le régime réel peut rester plus intéressant malgré sa complexité.
• Les nouvelles règles doivent être confirmées dans la loi de finances 2026 : elles ne sont pas encore officiellement votées, mais fortement soutenues.

En résumé

Avant 2026	En 2026 (prévu)
Plafond : 15 000 €	Plafond : 30 000 €
Abattement : 30 %	Abattement : 50 à 65 %
Peu de démarches	Toujours simplifié

Conclusion

En 2026, le micro-foncier deviendra un outil bien plus attractif pour les bailleurs modestes ou intermédiaires. Avec un plafond doublé et un abattement fiscal renforcé, il permettra une gestion allégée et une imposition réduite. Toutefois, il restera essentiel de comparer avec le régime réel si vous avez des charges élevées ou un projet de travaux.